Quel notaire pour une vente à réméré ?
Pour une vente à réméré, appelée aussi vente avec faculté de rachat, le recours à un notaire est obligatoire car c’est une véritable vente immobilière authentique, pas un prêt. Le notaire rédige l’acte, y insère la faculté de rachat et la convention d’occupation, puis publie la vente au Service de la Publicité Foncière, ce qui rend vos droits opposables aux tiers. Son rôle ne s’arrête pas à la signature.
À la sortie (revente ou rachat), c’est encore le notaire qui établit le décompte, rédige l’acte de rachat et vous restitue les indemnités d’occupation non utilisées. Toutes les études ne pratiquent pas le réméré : mieux vaut un notaire spécialisé, rompu à ces clauses.
Pourquoi un notaire est-il obligatoire pour une vente à réméré ?
Le réméré est une vente immobilière, et en France toute vente immobilière doit être authentifiée par un notaire.
Le notaire authentifie l’acte de réméré
Le réméré n’est pas un prêt hypothécaire mais une transaction immobilière à part entière, qui nécessite l’intervention d’une étude notariale, comme pour n’importe quelle vente. Le notaire se charge des formalités administratives et rédige le contrat de vente sous la forme authentique, en y apposant son sceau et sa signature. Une fois authentifié, l’acte est publié et devient opposable aux tiers, ce qui donne à l’opération sa sécurité juridique, pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Les deux clauses spécifiques rédigées par le notaire
L’acte de vente à réméré contient deux clauses que l’on ne retrouve pas dans une vente classique :
- Une faculté de rachat : elle permet au vendeur de racheter le bien à un prix fixé dès le départ, pendant une durée qui ne peut excéder 5 ans (généralement entre 12 et 36 mois). Elle est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
- Une convention d’occupation : elle permet au vendeur de rester dans le bien après la vente moyennant le versement d’une indemnité d’occupation. La durée de la convention d’occupation du réméré est identique à celle de la faculté de rachat.
Quel est le rôle du notaire dans une vente à réméré ?
Un devoir de conseil qui protège le vendeur
Officier public, le notaire a un devoir de conseil qu’il exerce pleinement, car le réméré reste une opération inhabituelle. Il informe le vendeur des points de vigilance. Ce cadre notarial n’est pas une contrainte, c’est une protection. Chez Imotreso, cette rigueur s’accompagne d’un suivi humain.
« Le notaire d’Imotreso était présent, en visioconférence ; tout s’est bien passé, on se sent rassuré, en toute confiance. »
Important
Le notaire ne manquera pas de préciser les dangers de l'opération de réméré :
- Le bien est vendu en-dessous de sa valeur réelle.
- Le vendeur doit s’assurer de pouvoir racheter ou revendre le bien avant la fin du réméré.
Qui fixe l’indemnité d’occupation et qui vous la restitue ?
C’est le notaire qui inscrit l’indemnité d’occupation dans l’acte : son montant, sa durée, et ses conditions de restitution. Cette indemnité n’est pas un loyer. Elle est en général prélevée sur le prix de vente initial, si bien que vous n’avancez aucune mensualité pendant toute l’opération.
À la sortie, le service comptabilité de l’étude établit un décompte, soumis à votre validation avant le rachat ou la revente. Le notaire vous restitue les indemnités d’occupation non utilisées, calculées au prorata. Chez Imotreso, seules les six premières indemnités ne sont pas restituables.
Les formalités prises en charge par l’étude
La vente est publiée au Service de la Publicité Foncière. Cette publication protège durablement le vendeur : ses droits restent garantis même en cas de changement de situation de l’acquéreur en réméré. L’étude réalise également les formalités suivantes :
- DIA : l’étude transmet à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner accompagnée d’un projet d’acte détaillé, incluant la clause de faculté de rachat. La mairie voit donc l’intégralité du dispositif, et non un simple prix bas. Elle dispose de deux mois pour y répondre, son silence valant renonciation. Et même dans le cas où elle préempterait, vous conservez votre faculté de rachat. La DIA n’est parfois pas nécessaire, par exemple pour une vente à réméré à Paris.
- État hypothécaire : elle vérifie si le bien est grevé d’un prêt avec hypothèque.
- Certificat d’urbanisme : elle demande une note d’urbanisme à la mairie.
Combien coûtent les frais de notaire d’un réméré ?
Les frais de notaire sont réduits lorsque l’acquéreur est un professionnel, de l’ordre de 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % pour un particulier. Le rachat est exonéré de droits de mutation, l’acte étant enregistré au droit fixe de 125 €. Détail sur notre page coût d’une vente à réméré.
Comment choisir une étude de notaire pour un réméré ?
Pourquoi éviter votre notaire habituel
Si vous avez déjà un acheteur pour votre réméré, vous pouvez vous adresser à votre notaire habituel. Mais de nombreuses études pratiquent peu le réméré, voire jamais. Elles mettront du temps à en appréhender les particularités, ce qui retarde la signature de l’acte et la réception de votre trésorerie.
Notaire spécialisé en réméré : pourquoi cela change tout
Un spécialiste du réméré monte votre dossier et travaille avec des études notariales rompues à l’exercice, qui savent rédiger les clauses essentielles et attirer votre attention sur les points de vigilance.
À noter :
Chez Imotreso, nous achetons directement votre bien, sauf cas exceptionnel : aucun délai pour présenter votre dossier à des acquéreurs. Vous bénéficiez d’une étude dotée d’un service spécialisé en réméré, et la signature peut se faire en visioconférence, sans déplacement. Une fois le dossier complet, la signature intervient sous un à deux mois, et les fonds quelques jours après la signature. Cette expérience s’appuie sur plus de 100 opérations réalisées.
Pour en savoir plus, réalisez une simulation en ligne de réméré.
« Aide dans tous les domaines, même avec leur notaire, beaucoup d’humanisme. »
Les 4 questions à poser à votre notaire avant un réméré
À poser lors de votre premier échange avec l'étude.
- Votre étude a-t-elle déjà instruit des ventes à réméré ?
- La faculté de rachat et la convention d’occupation figurent-elles distinctement dans l’acte, avec durée et prix de rachat fixés dès le départ ?
- La signature peut-elle se faire à distance, par procuration ou visioconférence ?
- Quels sont les frais exacts, à la vente puis au rachat, et qui les supporte ?
Questions / Réponses sur le notaire et la vente à réméré
Peut-on signer une vente à réméré à distance ?
Oui. La signature peut se faire à l’étude, à distance via une procuration ou en visioconférence avec le notaire.
Mon notaire habituel peut-il instruire un réméré ?
Rien ne l’interdit, mais un notaire non rompu à l’exercice aura plus de difficultés à rédiger les clauses spécifiques.
Vous pouvez aussi faire intervenir votre notaire aux côtés de l’étude qui instruit le dossier : les deux notaires travaillent alors ensemble et se partagent les émoluments, sans frais supplémentaires pour vous.
Qui paie les frais de notaire dans un réméré ?
Le vendeur. Le réméré se conclut presque toujours « acte en main » : contrairement à une vente classique, où les frais incombent à l’acquéreur, ils sont ici supportés par le vendeur. Et lorsqu’ils sont mis à la charge de l’acquéreur, celui-ci les répercute sur le prix de rachat : le vendeur les paie donc dans tous les cas.
Les frais du rachat, ou de la revente, sont également à votre charge : droit d’enregistrement fixe de 125 €, honoraires du notaire, TVA et frais de formalités. Le rachat étant exonéré de droits de mutation, les frais sont très inférieurs à ceux d’une acquisition classique.
Faut-il une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) ?
La règle est la même que pour n’importe quelle vente immobilière : si la mairie dispose d’un droit de préemption, le notaire lui transmet une DIA.
Elle a alors deux mois pour préempter, mais cela reste très improbable dans le cadre d’un réméré car elle devrait se soumettre aux conditions particulières de cette vente (en vous laissant l’option de rachat et le droit d’occupation).
