Vente à réméré : tout ce qu’il faut savoir sur le réméré

Définition et principe de la vente à réméré

Le réméré est un contrat de vente qui offre au vendeur la possibilité de racheter son bien en exerçant sa faculté de rachat. Le vendeur peut continuer à occuper le bien vendu en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation. La faculté de rachat doit être exercée dans un délai fixé initialement qui ne peut excéder 5 années.

L’opération de vente à réméré, rédigée par un notaire, est fondée juridiquement sur la vente avec faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Grâce au réméré, le vendeur met fin à ses difficultés financières en remboursant ses crédits ainsi qu’en levant ses fichages bancaires. Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, il évite la vente aux enchères de sa maison..

Cependant, un réméré n’est pas un emprunt mais une véritable vente immobilière avec la possibilité pour le vendeur de rester dans le bien. Il peut ensuite soit le racheter à un prix de rachat convenu initialement, soit le revendre à un tiers au prix de marché et encaisser la différence entre le prix payé par le nouvel acquéreur et le prix de rachat.

Les 3 étapes principales de la vente à réméré

1 Vendez votre bien sans déménager

Vous vendez temporairement votre bien à un acquéreur tout en continuant à l’occuper.

2 Soldez vos dettes ou obtenez des fonds

Vos dettes sont remboursées et vous bénéficiez de la trésorerie dont vous avez besoin grâce au produit de la vente.

3 Rachetez votre bien ou vendez-le définitivement

Vous pouvez racheter votre bien au prix convenu au départ de l'opération ou le vendre au prix du marché.

Exemple chiffré

Quelques chiffres permettent de mieux appréhender ce type de montage.

Dans cet exemple de vente à réméré réalisée par nos services, le propriétaire subissait une procédure de saisie immobilière et risquait de perdre son bien lors d’une vente aux enchères à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle. Il ne souhaitait pas racheter son bien pendant le réméré mais bénéficier de temps pour le revendre au meilleur prix et déménager dans de bonnes conditions.

Les avantages d'une vente à réméré

Le réméré permet de disposer rapidement de fonds sans avoir recours à une banque et de continuer à vivre dans son logement. Elle présente ainsi de nombreux avantages pour un particulier en situation de surendettement, ou pour un entrepreneur souhaitant financer un projet mais qui n’a pas accès au circuit classique de financement bancaire.

Baisser ses mensualités

Le bénéficiaire d'une vente à réméré a souvent eu recours à des crédits à court terme (crédit consommation, crédit revolving, etc.). Ces démarches répétées ne font qu'apporter un peu d'oxygène mais ne solutionnent jamais le problème. Au contraire, ces crédits vont alourdir les mensualités qui deviendront vite insupportables.

L'opération va permettre de solder l'intégralité de ces prêts. Vous n'aurez plus qu'une indemnité d'occupation mensuelle à régler pendant le réméré. Et lorsque vous aurez racheté votre bien, votre seule mensualité correspondra au remboursement du prêt immobilier.

Avoir du temps pour vendre sa maison ou son appartement

La vente à réméré peut être utilisée pour disposer de temps afin de vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Lorsque l’on a des difficultés à régler les mensualités de ses crédits et que la banque a prononcé la déchéance du terme, on est parfois obligé de vendre son bien rapidement avec une décote à la clé et un déménagement précipité.

Le réméré permet de solder ses crédits et éventuellement d’avoir de la trésorerie pour rafraîchir son bien. Vous pouvez alors le vendre tranquillement sans avoir à le brader.

Stopper la procédure de saisie immobilière

En remboursant tous les créanciers, le notaire réalise une mainlevée de saisie qui arrête la procédure de saisie immobilière, même dans le cas où le juge a déjà prononcé la vente forcée du bien et qu’une date d’adjudication est prévue.

Il faut néanmoins toujours agir vite, car plus la procédure est avancée plus les frais sont importants. Par ailleurs, plusieurs semaines sont nécessaires au notaire pour réaliser les formalités indispensables à la rédaction de l'acte qui doit être signé avant la date de vente aux enchères du bien.

Rembourser ses dettes

La réalisation d’une vente à réméré fournira les fonds nécessaires au remboursement des créanciers. Elle permet donc de solder immédiatement toutes ses dettes et éventuellement de dégager de la trésorerie en fonction du ratio hypothécaire (montant des dettes / valeur du bien).

Lorsque qu'une saisie sur salaire était en place, elle prendra fin automatiquement puisque le créancier (banque, trésor public, etc.) aura été payé.

Mettre fin au fichage FICP et FCC

En cas de non règlement de plus de deux mensualités, votre créancier vous inscrit au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Dans le cas de chèques non provisionnés, l’inscription est réalisée au Fichier Central des Chèques (FCC) et vous êtes alors interdit bancaire.

La vente à réméré offre une solution lorsque l'on est fiché Banque de France puisqu’avec le produit de la vente tous vos crédits sont remboursés. La banque qui a demandé votre fichage procédera alors au défichage et vous retrouverez la possibilité d'obtenir un crédit.

Financer un projet

L'intérêt de ce montage est également d'apporter de la trésorerie à un entrepreneur qui souhaite développer un projet, sans avoir à passer par une banque qui exigera de solides garanties. Le patrimoine immobilier est alors utilisé pour obtenir ces fonds en transférant temporairement sa propriété à un tiers.

Les étapes d'un réméré

• Demande de simulation

  24 heures

  Vous faites une demande directement par téléphone, ou remplissez le formulaire de simulation de vente à réméré en ligne. Un conseiller prend alors contact avec vous afin d'étudier votre situation en détail.

• Validation de la faisabilité

  En préambule, une analyse détaillée des différents crédits (crédit immobilier, prêts à la consommation, dettes fiscales, etc.) et de vos besoins est réalisée. Pour que l’opération soit envisageable, le montant global des dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur vénale du bien afin que le prix de vente solde l’intégralité des crédits. Si l’objectif est de racheter le bien, il est indispensable d’étudier la capacité d’emprunt du foyer afin d’envisager le rachat sereinement.

  Il est primordial de mener à bien cette première analyse afin de ne pas compromettre le bon déroulement du réméré.

• Envoi d’une première offre

  Si l’opération s’avère adaptée à votre situation, nous vous transmettons une première offre de vente à réméré avec les grandes lignes de l’opération et les chiffres clés.

• Réception des documents

  Votre conseiller vous communique la liste des pièces à fournir pour que le notaire puisse instruire votre dossier. À réception de ces éléments, la prise en charge définitive de votre dossier est actée et votre dossier est envoyé à l’étude notariale.

• Rédaction de l'acte de vente

  1 à 2 mois

  Le notaire prépare l'acte authentique et s'occupe des formalités inhérentes à toute vente immobilière :

  • État de situation hypothécaire
  • Droit de préemption urbain
  • Certificat d'urbanisme
• Signature de l’acte de vente à réméré

  Le notaire rédige l'acte de vente qui intègre une clause de "faculté de rachat" ainsi qu’une convention d’occupation pour une durée maximale généralement de 24 mois. Le prix de rachat est également précisé dans l’acte.

• Remboursement des dettes

  Vos crédits hypothécaires sont réglés directement par le notaire et le complément du montant de la vente vous est versé. Vous pouvez rembourser vos crédits à la consommation, ou utiliser cette somme comme trésorerie ou comme apport pour le rachat.

  Désormais vous n'avez plus de dette. Votre fichage bancaire (FICP ou FCC) va donc être levé par la Banque de France.

• Location du logement

  Vous n'avez plus qu'une indemnité d'occupation à régler mensuellement. La vente à réméré vous garantit une totale discrétion puisque vous restez chez vous et ne changez rien à vos habitudes.

• Rachat du bien ou revente à un tiers

  Vous êtes accompagnés tout au long du réméré, et en particulier pour les démarches de recherche de prêt immobilier. Dès que la banque vous a donné son accord, vous rachetez votre bien au prix convenu initialement.

  Vous pouvez également revendre le bien à un tiers en le mettant en vente de manière classique, par exemple via une agence immobilière. Au moment de finaliser la vente, l’étude notariale s’entretiendra avec le notaire de l’acheteur pour lui préciser la faculté de rachat qui vous est réservée. Ainsi, vous encaissez la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.

Quels sont les risques ?

Avant de signer une vente avec faculté de rachat, il est essentiel de bien se renseigner et de prendre conscience des pièges qui peuvent exister dans ce type d’opération.

Comprendre que le réméré n’est pas un crédit

En premier lieu, vous devez bien avoir à l’esprit que le réméré n’est ni un crédit ni un regroupement de crédits, contrairement à un prêt hypothécaire ou un rachat de crédits, mais bien une vente de votre maison ou de votre appartement. C’est donc une opération qui demande réflexion.

Préalablement, il est important d’étudier d’autres options avec sa banque comme un report d’échéances ou un rachat de crédits.

Vérifier la transparence de l’offre

Le réméré est une opération relativement onéreuse en raison de coûts incompressibles inhérents à toute transaction immobilière. Il est donc indispensable que le professionnel vous accompagnant soit exhaustif et transparent sur l’ensemble des frais du montage.

Analyser son endettement et sa capacité à racheter le bien

C’est à vous de déterminer si l’objectif du réméré est de vous laisser du temps pour revendre le bien au meilleur prix ou pour le racheter une fois que votre situation financière sera assainie. Suivant ce choix, les critères d’analyse ne sont pas les mêmes.

• Revente

  Vous devez réaliser un inventaire de tous vos crédits en séparant le prêt immobilier des crédits à la consommation. Le montant du crédit immobilier ne doit pas être supérieur à 60% de la valeur de votre bien.

• Rachat

  L’intégralité de vos crédits ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien. Afin d’obtenir un prêt bancaire pour racheter le bien, certains paramètres comme vos revenus, votre âge ou votre situation familiale sont à étudier.

  Le principal risque est de faire confiance à un organisme vous garantissant l’obtention d’un prêt bancaire pour le rachat du bien alors que manifestement les banques ne vous accorderont pas de crédit immobilier. Si votre capacité d’emprunt s’avère insuffisante, une société de réméré avec un minimum d’éthique vous déconseillera de réaliser l'opération.

Évaluer ses ressources pour régler les indemnités d’occupation

Le montant de l’indemnité d’occupation doit être raisonnable par rapport à vos revenus. Si elle est trop importante, les indemnités peuvent être payées en avance en les prélevant directement sur le prix de vente. Vous n’aurez ainsi rien à régler pendant le réméré en dehors de la taxe d’habitation et de la taxe foncière qui est parfois prise en charge par l’acquéreur suivant les propositions des professionnels.

Bénéficier d’une durée suffisante

Afin de racheter le bien avant la fin du réméré, il est important que la durée maximale inscrite dans l'acte vous laisse le temps d’améliorer votre situation financière. Dans le cas d’une revente, il vous faut également du temps pour trouver un nouvel acquéreur. On sait qu’il faut souvent un minimum de 6 mois pour vendre un bien (3 mois pour trouver un acquéreur + 3 mois pour les formalités).

Cependant, en raison des indemnités d’occupation, plus le réméré est long plus l’opération est coûteuse. Une durée maximale de 24 mois semble raisonnable car la sortie intervient en moyenne au bout de 12 mois.

Être accompagné par un acquéreur et un notaire expérimentés

Il est préférable de réaliser un réméré avec un acquéreur qui a déjà réalisé ce type d’opération. Il saura ainsi parfaitement dans quoi il s’engage et ne vous causera pas de mauvaises surprises.

Tous les notaires ne connaissent pas le réméré. Un notaire expérimenté aura le savoir-faire pour vous conseiller et rédiger les clauses importantes de l’acte.

L'histoire du réméré et ses applications

Historique : du Moyen Âge au Code civil

La pratique de la vente à réméré est ancienne et remonte au Moyen Âge. L’étymologie du mot réméré vient du latin « redimere » qui signifie racheter. On note son introduction dans les textes dès la création du Code civil Napoléonien en 1804.

Au cours des années 80, la vente à réméré a été utilisée par des banquiers pour refinancer des valeurs mobilières, notamment des OPCVM. Aujourd’hui, le réméré s’adresse essentiellement aux propriétaires immobiliers.

En 2009, par souci de clarté, la vente à réméré est renommée « vente avec faculté de rachat » dans le Code civil. Récemment, le terme de « portage immobilier » est également apparu pour désigner un réméré immobilier.

D’autres utilisations de la vente à réméré

La vente à réméré est principalement réalisée sur des maisons ou des appartements mais elle peut également être appliquée à d’autres types de biens immobiliers comme des murs commerciaux, des bâtiments professionnels, des exploitations agricoles, etc.

Ces dernières années, on a également vu apparaître des ventes à réméré sur des biens non immobiliers comme des automobiles. Le principe reste le même, vous vendez votre voiture en échange de trésorerie avec la possibilité de la racheter dans un délai imparti.

Une solution face au surendettement

Aujourd’hui, de simples difficultés peuvent rapidement vous conduire à une impasse financière. Après deux échéances impayées d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation, les établissements bancaires inscrivent leurs clients au fichier Banque de France FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

Cette inscription au FICP ou au FCC empêche de souscrire un nouveau prêt ou de réaliser un rachat de crédits. De plus, si les mensualités impayées portent sur un prêt immobilier et que la phase de recouvrement amiable est terminée, la banque prononce la déchéance du terme et peut entamer une procédure de saisie immobilière. Le système bancaire ferme donc ses portes rapidement et les conséquences sont souvent dramatiques pour les propriétaires.

Pour faire face à cette rigidité des banques, la vente à réméré est une solution de financement alternative qui ne s’adresse pas seulement à des particuliers en surendettement. Elle peut également être utile pour :

• Le financement d’une entreprise
• Le règlement de droits de succession
• Le financement d’un nouveau projet
• Le paiement d’une soulte
• Un besoin urgent de liquidités