Vente à réméré : définition et fonctionnement
La vente à réméré permet à un propriétaire d’obtenir des fonds rapidement en dehors du circuit bancaire grâce à la vente temporaire de son bien.
Elle est particulièrement adaptée en cas de besoin urgent de trésorerie, de surendettement, de fichage bancaire ou de risque de saisie immobilière.
La vente à réméré se déroule en 3 étapes :
- Vous vendez votre bien pour avoir de la trésorerie.
- Vous restez dans votre bien le temps de rétablir vos finances.
- Vous rachetez, ou revendez en encaissant un complément de prix.
La vente à réméré en résumé
| La vente à réméré, c’est quoi ? | C’est un propriétaire qui vend son bien immobilier tout en continuant à l’occuper et avec la possibilité de le racheter ou le revendre à tout moment. |
|---|---|
| Pourquoi vendre un bien en réméré ? |
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| Les conditions pour faire un réméré | Un besoin de financement inférieur à 60% de la valeur du bien. |
| Les avantages |
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| Les inconvénients |
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| Les étapes de la vente à réméré | La vente du bien, l’occupation, puis le rachat ou la revente. |
| Le prix de vente à réméré | Entre 50 et 70% de la valeur réelle du bien |
| L’encadrement juridique | Les articles 1659 à 1673 du Code civil. |
| La durée maximale de la vente à réméré | De 2 à 3 ans en général (limitée à 5 ans dans les textes juridiques). |
Définition et principe de la vente à réméré
La vente à réméré est un contrat qui offre au vendeur la possibilité de racheter son bien en exerçant sa faculté de rachat. Le vendeur peut continuer à occuper le bien vendu en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation. La faculté de rachat doit être exercée dans un délai fixé initialement qui ne peut excéder 5 années.
L’opération de vente à réméré, rédigée par un notaire, est fondée juridiquement sur la vente avec faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
Grâce au réméré, le vendeur met fin à ses difficultés financières en remboursant ses crédits ainsi qu’en levant ses fichages bancaires. Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, il évite la vente aux enchères de sa maison.
Cependant, un réméré n’est pas un emprunt mais une véritable vente immobilière avec la possibilité pour le vendeur de rester dans le bien. Il peut ensuite soit le racheter à un prix de rachat convenu initialement, soit le revendre à un tiers au prix de marché et encaisser la différence entre le prix payé par le nouvel acquéreur et le prix de rachat.
En savoir plus
Pour avoir une idée concrète des chiffres et du coût d’une vente à réméré, vous pouvez consulter notre exemple de vente à réméré.
Les 3 étapes principales de la vente à réméré
Les 3 étapes majeures du réméré sont la vente, l’occupation du bien et la sortie (rachat ou revente).
Vous vendez votre bien à un acquéreur par-devant notaire. Après la vente, vous continuer de jouir du bien en l’occupant ou en le louant. Dès que vous le souhaitez, vous rachetez le bien au prix convenu dès le départ ou le revendez au prix de marché pour encaisser la plus-value.
1 Vendez votre bien sans déménager
Vous vendez temporairement votre bien à un acquéreur tout en continuant à l’occuper.
2 Soldez vos dettes ou obtenez des fonds
Vos dettes sont remboursées et vous bénéficiez de la trésorerie dont vous avez besoin grâce au produit de la vente.
3 Rachetez votre bien ou vendez-le définitivement
Vous pouvez racheter votre bien au prix convenu au départ de l'opération ou le vendre au prix du marché.
Les avantages d'une vente à réméré
Le réméré permet de disposer rapidement de fonds sans avoir recours à une banque et de continuer à vivre dans son logement. Elle présente ainsi de nombreux avantages pour un particulier en situation de surendettement, ou pour un entrepreneur souhaitant financer un projet mais qui n’a pas accès au circuit classique de financement bancaire.
Baisser ses mensualités
Le bénéficiaire d'une vente à réméré a souvent eu recours à des crédits à court terme (crédit consommation, crédit revolving, etc.). Ces démarches répétées ne font qu'apporter un peu d'oxygène mais ne solutionnent jamais le problème. Au contraire, ces crédits vont alourdir les mensualités qui deviendront vite insupportables.
L'opération va permettre de solder l'intégralité de ces prêts. Vous n'aurez plus qu'une indemnité d'occupation mensuelle à régler pendant le réméré. Et lorsque vous aurez racheté votre bien, votre seule mensualité correspondra au remboursement du prêt immobilier.
Avant le réméré
Total mensualités
Reste à vivre
Votre budget est déséquilibré par des charges trop importantes. Vous n'arrivez pas à faire face à vos échéances. Il faut restructurer ou effacer vos dettes.
Pendant le réméré
Indemnités d'occupation
Reste à vivre
Vos dettes sont soldées grâce au produit de la vente. Vous ne payez plus qu'une indemnité d'occupation mensuelle pendant le réméré.
Après le réméré
Crédit immobilier
Reste à vivre
Vous avez retrouvé la pleine propriété de votre bien. Vous ne réglez plus qu’une seule mensualité : celle de votre crédit immobilier.
Avoir du temps pour vendre sa maison ou son appartement
La vente à réméré peut être utilisée pour disposer de temps afin de vendre son bien immobilier au meilleur prix.
Lorsque l’on a des difficultés à régler les mensualités de ses crédits et que la banque a prononcé la déchéance du terme, on est parfois obligé de vendre son bien rapidement avec une décote à la clé et un déménagement précipité.
Le réméré permet de solder ses crédits et éventuellement d’avoir de la trésorerie pour rafraîchir son bien. Vous pouvez alors le vendre tranquillement sans avoir à le brader.
Stopper la procédure de saisie immobilière
En remboursant tous les créanciers, le notaire réalise une mainlevée de saisie qui arrête la procédure de saisie immobilière, même dans le cas où le juge a déjà prononcé la vente forcée du bien et qu’une date d’adjudication est prévue.
Il faut néanmoins toujours agir vite, car plus la procédure est avancée plus les frais sont importants. Par ailleurs, plusieurs semaines sont nécessaires au notaire pour réaliser les formalités indispensables à la rédaction de l'acte qui doit être signé avant la date de vente aux enchères du bien.
Rembourser ses dettes
La réalisation d’une vente à réméré fournira les fonds nécessaires au remboursement des créanciers. Elle permet donc de solder immédiatement toutes ses dettes et éventuellement de dégager de la trésorerie en fonction du ratio hypothécaire (montant des dettes / valeur du bien).
Lorsque qu'une saisie sur salaire était en place, elle prendra fin automatiquement puisque le créancier (banque, trésor public, etc.) aura été payé.
Mettre fin au fichage FICP et FCC
En cas de non règlement de plus de deux mensualités, votre créancier vous inscrit au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Dans le cas de chèques non provisionnés, l’inscription est réalisée au Fichier Central des Chèques (FCC) et vous êtes alors interdit bancaire.
La vente à réméré offre une solution lorsque l'on est fiché Banque de France puisqu’avec le produit de la vente tous vos crédits sont remboursés. La banque qui a demandé votre fichage procédera alors au défichage et vous retrouverez la possibilité d'obtenir un crédit.
Financer un projet
L'intérêt de ce montage est également d'apporter de la trésorerie à un entrepreneur qui souhaite développer un projet, sans avoir à passer par une banque qui exigera de solides garanties. Le patrimoine immobilier est alors utilisé pour obtenir ces fonds en transférant temporairement sa propriété à un tiers.
Comment fonctionne le réméré ?
| 1. Étude et validation d'un dossier de réméré | |
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| Simulation en ligne |
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| Analyse et étude |
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| Conditions d'éligibilité |
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| Validation du dossier |
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| 2. L'acte de vente en réméré | |
| Instruction du dossier |
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| Rédaction de l'acte |
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| Signature de l'acte |
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| 3. Occupation du bien et versement des fonds | |
| Déblocage des fonds |
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| Occupation |
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| 4. Sortie du réméré : rachat ou revente | |
| Rachat |
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| Revente |
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Quels sont les pièges à éviter ?
Avant de vous engager dans une vente à réméré, il est essentiel de bien se renseigner et de prendre conscience des pièges qui peuvent exister dans ce type d’opération.
Comprendre que le réméré n’est pas un crédit
En premier lieu, bien que certains parlent de « crédit réméré », il faut savoir que le réméré n’est ni un crédit, ni un regroupement de crédits, contrairement à un prêt hypothécaire ou un rachat de crédits, mais bien une vente de votre maison ou de votre appartement. C’est donc une opération qui demande réflexion.
Préalablement, il est important d’étudier d’autres options avec sa banque comme un report d’échéances ou un rachat de crédits.
Vérifier la transparence de l’offre
Le réméré est une opération relativement onéreuse en raison de coûts incompressibles inhérents à toute transaction immobilière. Il est donc indispensable que la société de réméré vous accompagnant soit exhaustive et transparente sur l’ensemble des coûts du réméré.
Analyser son endettement et sa capacité à racheter le bien
C’est à vous de déterminer si l’objectif du réméré est de vous laisser du temps pour revendre le bien au meilleur prix ou pour le racheter une fois que votre situation financière sera assainie. Suivant ce choix, les critères d’analyse ne sont pas les mêmes.
Revente
Vous devez réaliser un inventaire de tous vos crédits en séparant le prêt immobilier des crédits à la consommation. Le montant du crédit immobilier ne doit pas être supérieur à 60% de la valeur de votre bien.
Rachat
L’intégralité de vos crédits ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien. Afin d’obtenir un prêt bancaire pour racheter le bien, certains paramètres comme vos revenus, votre âge ou votre situation familiale sont à étudier.
Le principal risque est de faire confiance à un organisme vous garantissant l’obtention d’un prêt bancaire pour le rachat du bien alors que manifestement les banques ne vous accorderont pas de crédit immobilier. Si votre capacité d’emprunt s’avère insuffisante, une société de réméré avec un minimum d’éthique vous déconseillera de réaliser l'opération.
Évaluer ses ressources pour régler les indemnités d’occupation
Le montant de l’indemnité d’occupation doit être raisonnable par rapport à vos revenus. Si elle est trop importante, les indemnités peuvent être payées en avance en les prélevant directement sur le prix de vente. Vous n’aurez ainsi rien à régler pendant le réméré en dehors de la taxe d’habitation et de la taxe foncière qui est parfois prise en charge par l’acquéreur suivant les propositions des professionnels.
Bénéficier d’une durée suffisante
Afin de racheter le bien avant la fin du réméré, il est important que la durée maximale inscrite dans l'acte vous laisse le temps d’améliorer votre situation financière. Dans le cas d’une revente, il vous faut également du temps pour trouver un nouvel acquéreur. On sait qu’il faut souvent un minimum de 6 mois pour vendre un bien (3 mois pour trouver un acquéreur + 3 mois pour les formalités).
Cependant, en raison des indemnités d’occupation, plus le réméré est long plus l’opération est coûteuse. Une durée maximale de 24 mois semble raisonnable car la sortie intervient en moyenne au bout de 12 mois.
Être accompagné par un acquéreur et un notaire expérimentés
Il est préférable de réaliser un réméré avec un acquéreur qui a déjà réalisé ce type d’opération. Il saura ainsi parfaitement dans quoi il s’engage et ne vous causera pas de mauvaises surprises.
Tous les notaires ne connaissent pas le réméré. Un notaire expérimenté en réméré aura le savoir-faire pour vous conseiller et rédiger les clauses importantes de l’acte.
En savoir plus
Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les risques liés à la mise en place d'une vente à réméré, vous pouvez consulter notre page dédiée aux 4 principaux risques du réméré.
La vente à réméré en 2023
Une alternative au crédit
Le principe de la vente à réméré remonte au Moyen Âge. L’étymologie du mot réméré vient du latin « redimere » qui signifie racheter. Au cours des années 80, la vente à réméré a été utilisée par des banquiers pour refinancer des valeurs mobilières, notamment des OPCVM.
Depuis quelques années, des professionnels du rachat de crédit ont introduit le principe de la vente à réméré en France pour les biens immobiliers. L’objectif est de proposer une solution aux propriétaires surendettés qui ne sont pas éligibles au crédit bancaire.
Par manque d’information, la vente à réméré est parfois perçue comme un prêt alors que ce n’est pas le cas. Comme l’a expliqué le ministre Sébastien Huygues dans une réponse à une question à l’assemblée nationale en 2011, la vente à réméré n’est pas un crédit : « Le transfert de propriété inhérent à la vente à réméré exclut que cet acte puisse être assimilé à un contrat de prêt. »
Elle est parfois déconseillée en raison de rémérés réalisés par le passé au détriment de l’intérêt du vendeur. Si la vente à réméré ne peut pas aider tous les propriétaires en difficulté, elle a permis à un certain nombre de résoudre leurs problèmes financiers.
De plus, elle ne s’adresse pas uniquement à des propriétaires surendettés. Elle est également sollicitée par des propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien, développer une entreprise ou financer un projet. Pour se démarquer, certains opérateurs parlent maintenant de portage immobilier.
Qu’est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier est l’autre nom de la vente à réméré. Les deux termes désignent la même opération qui est définie par le Code civil sous le nom de « vente avec faculté de rachat », régie par les articles 1659 à 1673. Le portage immobilier et la vente à réméré permettent aux propriétaires de vendre un bien tout en continuant à l’occuper et avec la possibilité de le racheter ou le revendre.
C’est en utilisant cette appellation de « portage immobilier » que la presse a publié certains articles et réalisé un reportage en début d’année 2023 pour présenter la solution de vente à réméré.
Questions / Réponses sur le réméré
Qu’est-ce qu’un contrat de vente à réméré ?
Un contrat de vente à réméré est un acte de vente établi devant notaire qui contient une clause de faculté de rachat réservée au vendeur. Cette clause permet au vendeur de pouvoir racheter son bien à tout moment dans la limite d’une durée qui ne peut dépasser cinq années.
Le contrat comporte également une convention d’occupation offrant au vendeur la possibilité de rester chez lui moyennant le paiement d’indemnités d’occupation. Parfois, une partie ou l’intégralité des indemnités sont prélevées sur le solde du prix de vente afin d’éviter au vendeur d’avoir à régler mensuellement cette indemnité.
Comment faire une vente à réméré ?
Il est possible d’organiser soi-même une vente à réméré en trouvant un investisseur et un notaire maîtrisant la rédaction de ce type d’acte.
Vous pouvez également être accompagné par un organisme spécialisé en réméré qui va analyser votre besoin financier, la valeur de votre bien immobilier et votre objectif afin de déterminer la faisabilité de l’opération.
Après cette première étape, l’organisme se positionne directement comme acquéreur ou fait appel à des investisseurs partenaires. Il se charge aussi de transmettre le dossier à une étude de notaire qui instruit la vente à réméré.
Où trouver un acheteur ou un investisseur en réméré ?
Pour trouver un investisseur en réméré, il vous suffit de faire appel à un organisme spécialisé en réméré qui présentera votre projet à des investisseurs. Il est plus facile de trouver un acquéreur pour faire un réméré à Paris plutôt qu’en zone rurale.
Les acquéreurs peuvent être des particuliers ou des investisseurs institutionnels habitués au réméré. Après étude de votre dossier, l’investisseur vous présentera une offre d’achat en réméré.
Quelle est la fiscalité d’une vente à réméré ?
La fiscalité d’une vente à réméré diffère de celle d’une vente classique car, bien qu’elle soit imposée sur la plus-value de la même façon qu’une vente classique, cet impôt sur la plus-value est restitué par l’administration fiscale lors du rachat du bien.
En revanche, les frais de notaire auxquels elle est soumise ne sont pas restituables (article 1961 du Code général des impôts).
Quel est le montant des frais de notaire d’un réméré ?
Les frais de notaire d’une vente à réméré sont identiques à ceux d’une vente classique dans l’ancien :
- 7 à 8% si l’acquéreur est un particulier ;
- 2 à 3% si l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier.
Lors du rachat du bien pendant le réméré (5 ans maximum), les honoraires du notaire sont d’environ 1 à 2% du prix de rachat, ce qui est un avantage important par rapport à une transaction immobilière classique.
Le notaire est-il indispensable pour une vente à réméré ?
Comme pour toute vente immobilière, l’acte de vente à réméré doit obligatoirement être établi en la forme notariée.
Le notaire est indispensable pour réaliser les démarches administratives (demandes d’urbanisme, droit de préemption, état hypothécaire, publicité foncière) et rédiger l’acte authentique. Le notaire perçoit le prix de vente et règle les dettes hypothécaires du vendeur.
Qu’est-ce qu’une clause de réméré ?
La clause de réméré est une clause intégrée dans un acte de vente immobilière qui stipule que le vendeur peut racheter le bien à tout moment. Cette clause précise le prix de rachat et la durée maximale pour racheter le bien (inférieure à cinq ans).
Depuis 2009, la clause de réméré a été renommée clause de faculté de rachat. L’écriture de cette clause est réalisée par une étude notariale.
Comment se passe une vente à terme ?
La vente à terme est une vente immobilière avec un paiement du prix de vente en plusieurs fois. L’acquéreur verse une partie du prix de vente comptant puis le reste en une ou plusieurs fois étalées dans une durée définie dès le départ.
L’occupation du bien peut être laissée au vendeur ou à l’acquéreur. Elle est parfois comparée à la vente en viager sauf que la durée de l’opération est fixée dès le départ.
