Le coût d’une vente à réméré

Exemple de calcul du coût d'un réméré

Pour mieux comprendre le coût global d'une opération de vente à réméré, prenons un exemple concret avec les chiffres suivants :

• Valeur estimée du bien : 300 000 €
• Prix de vente en réméré : 200 000 €
• Durée du réméré : Le vendeur rachète au bout de 6 mois

📑 Calcul des différents coûts

Commission d'agence immobilière

Supposons une commission de 4% du prix de vente, soit 200 000 × 4% = 8 000 €

Frais notariés à la vente

Considérons que l'acquéreur soit un professionnel de l’immobilier, il bénéficie des frais de notaire réduits (2-3% du prix de vente), soit 6 000 €.

Indemnité d'occupation

Prenons le cas d'une indemnité mensuelle de 1 500 €.

Le montant total pour une durée de 6 mois sera alors de 1 500 × 6 = 9 000 €

Marge au rachat

La marge au rachat est l'écart entre le prix de rachat et le prix de vente. Supposons une marge de 4% sur le prix de vente : 200 000 × 4% = 8 000 €

Le prix de rachat sera donc de : 200 000 € (prix de vente) + 8 000 € (marge au rachat) = 208 000 €

Frais de notaire au rachat

Les frais de notaire sont de 1,4% du prix de rachat, soit 2 900 €.

💰 Récapitulatif du coût total d'un réméré de 200 000 €

Les différents frais d’une vente à réméré

La vente à réméré permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en restant locataire avec la possibilité de le racheter, ou de le revendre et d’encaisser un complément de prix. Ce n’est donc pas un prêt mais une transaction immobilière. Il n’y a pas de frais de dossier ou d’intérêts à payer en fonction du montant disponible.

Le coût d’une vente à réméré pour le propriétaire-vendeur est composé des frais inhérents à toute transaction immobilière (frais de notaire et éventuelle commission d’agence), des frais d’occupation du bien (indemnité d’occupation ou loyer) et d’une prime de risque (marge au rachat). Le coût global est un paramètre essentiel pour se faire un avis sur le réméré et sa pertinence en fonction de votre situation.

Commission d’agence immobilière

Si vous avez décidé de vendre votre bien en réméré, il va vous falloir trouver un acquéreur. La meilleure solution est de contacter un organisme de réméré qui présentera votre dossier à des acquéreurs désireux d’investir dans une opération de vente à réméré.

La prestation de la société spécialisée en réméré sera rémunérée par un pourcentage sur le montant de la vente comme pour une agence immobilière.

Le montant de cette commission est proche de celle d’une agence immobilière : entre 3 et 8% du prix de vente.

Frais de notaire

Dans une opération de vente à réméré, l’intervention du notaire est nécessaire lors de la vente du bien et de son rachat. Son intervention entraine des frais pour ces deux transactions.

Frais notariés de la vente en réméré

Comme pour la vente classique d’un bien, la transaction est soumise à des frais qui comprennent la rémunération du notaire qui rédige l’acte de réméré, les débours et les droits de mutation. Dans l’ancien (logement de plus de 5 ans), le montant des frais est de :

• 7 à 8% du prix de vente si l’acquéreur est un particulier
• 2 à 3% du prix de vente si l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier (avec engagement de revente dans les 5 ans)

Selon les propositions des organismes de réméré, ces frais sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cependant, s’ils ont été mis à la charge de l’acquéreur, celui-ci les fera payer au vendeur en les ajoutant au prix de rachat.

Frais notariés au rachat

Lorsque vous rachetez le bien pendant le réméré et dans les conditions prévues par l’acte de vente initial, la transaction est exonérée de droits de mutation et de taxe sur la publicité foncière.

L’acte constatant le rachat est enregistré au droit fixe de 125 €. Les frais sont alors d’environ 1 à 2% du prix de rachat.

Indemnité d’occupation (ou loyer)

Après avoir vendu à réméré, vous continuez à rester dans le bien. Suivant les contrats de réméré, vous bénéficiez d’une convention d’occupation ou d’un bail locatif. Une convention d’occupation est justifiée en raison de la faculté de rachat qui vous est réservée. En contrepartie, vous devrez régler une indemnité (ou un loyer mensuel) à l’investisseur en réméré jusqu’au rachat ou la revente.

Si vous n’êtes pas en mesure de pouvoir régler votre loyer, un acompte d’une partie ou de la totalité des loyers est prélevé sur le prix de vente. Les loyers vous sont ensuite restitués au prorata temporis si le rachat intervient avant la fin du réméré.

Marge au rachat

Le prix de rachat est fixé dès le départ de l’opération dans l’acte de vente à réméré. Il est souvent légèrement supérieur au prix de vente afin de rémunérer l’investisseur.

L’écart entre le prix de rachat et le prix de vente va varier en fonction de la nature du bien et de sa position géographique.

Comparatif du coût d’un réméré et d’une vente définitive

La vente à réméré est souvent la dernière option pour éviter de déménager d’un bien auquel on est attaché. Afin de dégager des liquidités, si vous hésitez entre vendre définitivement votre bien et vendre à réméré, vous allez voir qu’un déménagement comporte également de nombreux frais.

Découvrez tous les frais qu’entraine un déménagement puis l’achat d’un nouveau bien :

• Déménagement : Les déménagements dans la location puis dans le nouveau bien à acquérir entraînent des frais et des contraintes pour votre foyer.
• Loyer : Après la vente de votre bien, vous devrez trouver une location en attendant de racheter un nouveau bien, ce qui implique le paiement d’un loyer.
• Commission d’agence immobilière : Il est probable que vous supportiez une commission d’agence lors de la vente de votre bien puis lors du rachat d’un nouveau bien.
• Frais de notaire : Vous supporterez des frais de l’ordre de 7 à 8% du prix d’achat du nouveau bien, soit un montant nettement supérieur à ceux d’une vente à réméré (2 à 3% lors de la vente et 1 à 2% lors du rachat).

Tableau récapitulatif des différences de coûts

Ce tableau relativise le coût d’une vente à réméré par rapport à une vente définitive de son bien. L’intérêt du réméré est d’avoir des frais réduits lors du rachat, et d’éviter toutes les contraintes des déménagements (recherche de biens, changement d’école, aménagement intérieur, etc.).

Le coût d’un réméré comparé aux frais d’un contentieux bancaire

Le coût d’une vente à réméré est parfois bien inférieur aux conséquences financières et personnelles d’un contentieux avec un créancier.

En cas de difficulté sur un crédit immobilier, si vous ne trouvez pas de solution rapidement, vous pouvez tomber dans une mauvaise spirale qui, au final, vous coûtera très cher :

• Pénalités de retard : Après quelques retards de paiement, la banque commence par facturer des indemnités de retard sur les échéances impayées.
• Déchéance du terme : Si plusieurs mensualités sont impayées, la banque demande le remboursement immédiat du capital restant dû et des échéances impayées.
• Indemnité légale de 7% : La banque peut exiger le versement d’une indemnité plafonnée à 7% du capital restant dû et des intérêts échus et non versés.
• Frais de procédure : Les frais de justice, d’huissiers et d’avocats seront mis à votre charge.
• Fichage bancaire : Après deux mensualités impayées, vous êtes inscrit au fichier FICP et ne pouvez plus souscrire de crédit jusqu’au remboursement des sommes dues.
• Saisie immobilière : En plus de tous les frais liés à la procédure de saisie, celle-ci peut aboutir à la vente aux enchères de votre bien à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle.

La vente à réméré est la solution ultime pour sortir d’un conflit avec son créancier et éviter des procédures coûteuses.