Le portage immobilier

Le principe du portage immobilier

Définition du portage immobilier

Le portage est une vente temporaire de votre bien immobilier. En réalisant un portage, vous vendez votre bien tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter ou de le revendre par la suite.

Un portage immobilier est constitué de 3 grandes étapes : la vente du bien immobilier, la phase de portage qui permet de retrouver un équilibre budgétaire et enfin le rachat ou la revente du bien.

Comment ça marche ?

1 Vente de votre bien

Vous cédez votre bien sans déménager et ne changez rien à vos habitudes.

2 Le portage

Vous restez dans votre bien. Les crédits sont remboursés grâce à l’argent encaissé par la vente du bien.

3 Rachat ou revente

Quand vous êtes prêt, vous rachetez le bien au prix fixé initialement ou revendez le bien au meilleur prix.

Principe juridique du portage

Le portage immobilier est fondé sur le principe juridique de la vente avec faculté de rachat, anciennement dénommée « vente à réméré », définie dès la création du « Code Napoléon » en 1804 par les articles 1659 à 1673. L’article 1659 stipule que « le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal » et le remboursement des frais.

L’acte authentique de vente rédigé par le notaire comprend alors des clauses spécifiques définissant la faculté de rachat, notamment la durée de validité de cette option (qui ne peut excéder 5 ans) ainsi que son prix d’exercice, c’est-à-dire le prix de rachat. Une convention d’occupation permettant au vendeur de rester chez lui est également signée devant le notaire.

Exemple chiffré

Pour bien comprendre le principe du portage immobilier, il peut être utile d’étudier un exemple chiffré.

L’exemple de portage immobilier suivant est un cas concret. Un client menacé de saisie immobilière a fait appel à nos services pour trouver une solution lui permettant de ne pas perdre sa maison.

Voici en quelques chiffres la solution qui a été trouvée après avoir analysé sa situation et ses besoins :

Les avantages du portage immobilier

Le portage immobilier permet d’utiliser son patrimoine immobilier pour dégager des fonds et mettre fin à des difficultés financières. L’objectif étant de conserver son bien ou d’avoir du temps pour le vendre dans de bonnes conditions.

Les avantages du portage immobilier sont nombreux :

Un budget mensuel équilibré

En procédant au portage immobilier, vos crédits sont soldés. Par conséquent, vous ne supportez plus les mensualités qui mettaient votre budget dans le rouge chaque mois.

Votre budget est rééquilibré et vous n’avez plus de retard de paiement, de frais de découvert ou de rejets de prélèvement.

Disposer de temps pour vendre votre bien

Grâce au portage, vous vendez votre bien avec une faculté de rachat qui vous est réservée, et continuez à l’occuper. Vous bénéficiez ainsi du produit de la vente tout en restant chez vous.

Grâce à votre faculté de rachat, pendant toute la durée du portage vous pourrez revendre le bien et encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. L’opération vous aura ainsi permis d’encaisser de la trésorerie rapidement, de ne pas déménager dans la précipitation et de vendre votre bien dans de bonnes conditions.

Éviter la saisie immobilière

Sous certaines conditions, le portage immobilier peut être une alternative à la saisie immobilière puisqu'il permet de solder la dette réclamée par le créancier poursuivant et ainsi de stopper la procédure de saisie immobilière.

Vous évitez ainsi d’être obligé de vendre votre bien définitivement ou, pire encore, de le perdre à un prix bradé lors d’une vente aux enchères.

Lever votre fichage bancaire FICP ou FCC

Grâce au portage immobilier, vos crédits sont remboursés et l’organisme bancaire qui vous a fiché se doit d’en informer la Banque de France. Votre fichage est ainsi levé et vous pouvez de nouveau souscrire un crédit.

Les étapes d'un portage immobilier

• Demande de simulation

  24 heures

  En remplissant le formulaire en ligne, votre demande de simulation de portage immobilier est directement transmise à un conseiller.

• Constitution du dossier

  Après validation de l’opération, les pièces essentielles à la création de votre dossier vous sont demandées. Ces éléments comprennent principalement : votre état civil, une estimation immobilière, les justificatifs de vos crédits et le titre de propriété.

• Transmission du dossier à l’étude notariale

  Votre dossier est envoyé à une étude notariale qui possède un service spécialisé dans le portage immobilier. Comme pour toute vente immobilière, le notaire se charge de différentes formalités comme l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner, la demande de l’état hypothécaire et du certificat d’urbanisme.

• Signature de l’acte de vente

  Dès que les démarches administratives sont terminées, vous recevez l’acte de vente rédigé par le notaire. La faculté de rachat ainsi que la convention d’occupation sont inscrites dans l’acte.

• Règlement des créanciers

  Grâce au prix de vente, le notaire se charge de rembourser les prêts immobiliers. Le solde du prix de vente vous est versé directement sur votre compte bancaire. Il pourra servir à solder vos crédits à la consommation ou éventuellement constituer une épargne pour le rachat du bien.

• Vous restez dans votre bien

  Vous n’êtes plus propriétaire du bien mais continuez de l’occuper grâce à une convention d’occupation ou un bail d’habitation suivant les contrats de portage immobilier.

• Vous rachetez ou revendez votre bien

  Les fichages bancaires ayant été levés, vous pouvez à nouveau souscrire un crédit immobilier pour racheter le bien au prix convenu au départ. Si vous ne voulez ou ne souhaitez pas le rachetez, vous le revendez au prix de marché et encaissez la différence entre le prix de rachat et le prix de vente.

Quelles sont les conditions pour réaliser un portage ?

La mise en place d’un portage immobilier nécessite une attention particulière car il s’agit de votre patrimoine immobilier et bien souvent de votre résidence principale.

Afin de garantir une issue favorable à votre dossier, il est nécessaire de respecter certaines règles et de réaliser une étude préalable sur les points suivants :

Ratio hypothécaire

L’attention doit être portée en premier lieu sur le ratio hypothécaire (montant total de la dette / valeur du bien) qui doit être suffisamment bas pour solder l’intégralité des dettes et assurer, le cas-échéant, une levée de l’interdit bancaire. L’ensemble de vos crédits ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien.

Vos ressources

Les revenus du foyer doivent également être suffisants pour permettre l’obtention d’un prêt avant la fin du portage immobilier. À noter que ce critère de revenus n’est pas pris en compte si vous souhaitez simplement bénéficier de temps pour vendre votre bien.

Durée et montant de l’indemnité

Enfin, la durée du portage immobilier et le montant des indemnités d’occupation doivent être calibrés en fonction des besoins propres à chaque client.

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Certains opérateurs de vente à réméré ont souhaité se démarquer en utilisant le terme de portage immobilier qui est plus explicite, mais il n’y a pas de différence entre le portage immobilier et le réméré. Ces deux solutions immobilières s’appuient sur la vente avec faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil).

Le réméré et le portage représentent donc la même opération. La différence repose sur les conditions proposées par les opérateurs. Un organisme sérieux ne validera l’opération qu’après avoir soigneusement étudié votre situation pour le financement du rachat. Le réméré (ou le portage immobilier) doit être basé sur des intérêts partagés entre un acquéreur qui cherche un placement dans la pierre, et un propriétaire ayant un besoin de trésorerie urgent.

Témoignages et avis clients

Afin d’améliorer toujours plus notre accompagnement, nous consultons les clients tout au long du portage, de la vente de leur maison jusqu’à son rachat.

La situation de chacun de nos clients est toujours particulière, tout comme la solution à leur apporter. C’est pourquoi il est indispensable de profiter de leurs retours d’expériences pour continuer à offrir le meilleur service dans un contexte juridique, social et économique qui évolue constamment.

Le recueil des témoignages et des avis clients est donc essentiel pour offrir une solution de portage immobilier adaptée à chaque situation !

Mis à jour le 15 février 2023

Jean-Baptiste PARENT  

Ingénieur de l'École Centrale de Nantes, Jean-Baptiste s'est spécialisé dans la Vente à Réméré après avoir travaillé 10 ans dans la finance et obtenu un diplôme d'Évaluateur immobilier à l'ICH. Il est co-fondateur d’Imotreso.