Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Le portage immobilier et la vente à réméré : deux opérations identiques

Comme expliqué en introduction, le réméré et le portage immobilier sont des solutions immobilières qui s’appuient sur le même principe juridique de la vente avec faculté de rachat défini par les articles 1659 à 1673 du Code civil : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ».

Plus ancien, le terme « remere » vient du latin « redimere » qui signifie racheter. L’utilisation de la vente à réméré remonte au moyen âge et a ensuite été introduite dans le Code civil. Les textes juridiques ont remplacé le terme de « vente à réméré » par « vente avec faculté de rachat » en 2009. En raison de son ancienneté, le terme de réméré est toujours le plus communément employé pour désigner des opérations de vente immobilière avec possibilité pour le vendeur de racheter le bien à tout moment.

Plus récemment, certains acteurs du réméré ont souhaité se démarquer en renommant leurs opérations de réméré en portage immobilier. Le terme de portage est plus explicite mais, encore une fois, le principe de l’opération reste le même.

Peu importe que l’opération proposée soit appelée portage immobilier ou vente à réméré, les propriétaires à la recherche de ce type de financement doivent plutôt étudier les conditions et le coût du montage. Le tarif peut en effet fortement varier d’un organisme à l’autre.

Exemple comparatif entre deux propositions

Afin d’illustrer les différences de pratiques entre certains opérateurs, nous avons pris l’exemple d’une opération ayant réellement été signée.

Exemple issu d’un jugement de cour d’appel

Les informations et chiffres de cet exemple ont été recueillis d’après un jugement de la cour d’appel de Limoges du 27 novembre 2014 (CA Limoges – Civ. 27 novembre 2014).

Un couple ayant un endettement de 60 000 € décide de réaliser une vente à réméré sur un bien immobilier d’une valeur de 137 266 €.

Ces éléments font apparaitre un coût très élevé pour le vendeur. Le rendement locatif est de 14,3%, en plus d’une marge au rachat de 19 000 €. L’investisseur encaisse la somme de 32 200 € sur 12 mois.

Proposition d’Imotreso

Nos services ont réalisé une proposition en partant des mêmes chiffres issus du jugement, à savoir un endettement de 60 000 € et un bien d’une valeur réelle 137 266 €.

Pour une meilleure comparaison entre les deux offres, le prix de vente a été maintenu à 92 000 €, soit 67% de la valeur réelle. Le jugement ne nous renseigne pas sur la trésorerie dont a bénéficié le vendeur lors de la vente à réméré. Dans notre offre, les vendeurs disposeraient en plus du remboursement de leur dette de 60 000 €, d’une trésorerie immédiatement disponible de 28 000 €.

L’opération reste onéreuse mais son coût est sensiblement inférieur au montage précédent. Le gain brut pour l’investisseur est ici de 18 400 € contre 32 200 € précédemment (sans compter la commission d’agence dont le montant n’est pas précisé mais qui a probablement été supportée par le vendeur). Dans la proposition d’Imotreso, il n’y a pas de commission d’agence car nous achetons directement le bien dans la grande majorité des cas.

La durée d’un portage immobilier est-elle supérieure à celle d’un réméré ?

Une « vente avec faculté de rachat » est limitée légalement par l’article 1660 du Code civil à une durée maximale de 5 ans. Un portage immobilier ou une vente à réméré peuvent donc librement fixer la durée jusqu’à 5 ans maximum, bien que dans la majorité des cas il ne soit pas recommandé de dépasser les 2 ans, compte tenu du coût de l’opération.

Pourtant, certaines sociétés présentent des solutions pouvant aller jusqu’à 10 ans.

Comment est-ce possible de dépasser une durée de 5 ans ?

Au-delà de la durée maximale de 5 ans pour exercer votre faculté de rachat, le propriétaire de votre bien peut signer une promesse de vente pour une durée de 5 ans supplémentaire.

Ainsi, vous gardez la possibilité de racheter le bien, mais vous n’êtes alors plus dans le cadre légal de la vente avec faculté de rachat.

Quelles conséquences ?

En dépassant la durée légale de 5 ans, le rachat sera considéré comme une nouvelle transaction immobilière et non un « exercice de la faculté de rachat ». Cette différence a des conséquences importantes sur les frais liés à l’opération.

En effet, le rachat est dans ce cas soumis à des frais de notaire d’environ 7,5% alors que les frais d’acte d’une faculté de rachat (sous 5 ans) sont de l’ordre de 1,5%.

Par ailleurs, pour pouvoir dépasser la durée maximale de 5 ans du portage immobilier ou du réméré, il est nécessaire d’avoir vendu le bien à un particulier et non à un investisseur institutionnel (qui se doit de revendre le bien dans les 5 ans). Cela signifie que lors de la mise en place de l’opération vous n’aurez pas pu bénéficier des frais de notaire à taux réduit qui sont d’environ 2,5% si l’acquéreur est un institutionnel (contre 7,5% si c’est un particulier).

Conclusion

Les opérations de portage immobilier et de vente à réméré se réfèrent au même concept juridique de « vente avec faculté de rachat ». Il est donc nécessaire de bien étudier les données de l’offre, plutôt que le nom qui lui est donné, car des écarts de coût importants peuvent exister suivant les propositions.

Mis à jour le 14 janvier 2023

Jean-Baptiste PARENT  

Ingénieur de l'École Centrale de Nantes, Jean-Baptiste s'est spécialisé dans la Vente à Réméré après avoir travaillé 10 ans dans la finance et obtenu un diplôme d'Évaluateur immobilier à l'ICH. Il est co-fondateur d’Imotreso.