Vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix permet d’obtenir jusqu’à 70% de la valeur d’un bien avant sa vente définitive tout en restant dans le bien.
Cette solution est idéale pour les propriétaires n’ayant pas de solution bancaire. Elle leur permet de :
- Solder des crédits sans passer par une banque.
- Rénover un bien avant sa vente définitive pour maximiser sa valeur.
- Acquérir un nouveau bien sans prêt relais.
Qu’est-ce qu’une vente avec complément de prix ?
La vente avec complément de prix est une transaction immobilière dans laquelle une partie du prix de vente est payée ultérieurement. Le paiement du complément de prix intervient lors de la revente du bien.
Ce mécanisme est utilisé par les propriétaires qui ont besoin d’encaisser rapidement une partie du prix de vente en amont de la vente définitive du bien. Elle s’adresse aux propriétaires vendeurs qui n’ont pas accès au crédit bancaire, notamment au prêt relais.
Les 3 principales étapes
① Vente du bien avec un complément de prix
L’acte de vente avec complément de prix est rédigé par une étude notariale qui sécurise l’opération comme pour toute transaction immobilière.
✔️ Le propriétaire vendeur encaisse immédiatement 50 à 70% de la valeur du bien.
Il bénéficie ainsi de trésorerie pour financer un projet ou solder une dette. Le vendeur peut toujours continuer à jouir de son bien.
② Le bien est proposé à la vente
✔️ C’est le vendeur, c’est-à-dire l’ancien propriétaire, qui se charge de la mise en vente du bien, du choix de l’agence immobilière et du prix de vente.
Le délai maximal pour bénéficier du complément de prix varie généralement entre 18 et 36 mois. Il est nécessaire d’avoir revendu le bien avant la fin de ce délai pour percevoir le complément de prix.
③ Encaissement du complément de prix
✔️ Dès qu’un acquéreur a été trouvé, le bien est revendu et le vendeur encaisse son complément de prix.
Ce complément correspondant à la différence entre le prix de revente et le prix de vente avec complément de prix diminuée d’une marge. Cette marge, qui est fixée dès le départ de l’opération, est une rémunération de l’investisseur.
Une "vente à réméré" destinée aux vendeurs
La vente avec complément de prix est utilisée à la place de la vente à réméré lorsque le propriétaire ne souhaite pas conserver son bien mais simplement disposer de temps pour le vendre.
Il existe des similitudes entre ces deux ventes immobilières :
- Le prix de transaction est sensiblement inférieur à la valeur réelle du bien.
- Le vendeur peut continuer à occuper ou à louer le bien.
- Le vendeur n’a généralement plus accès au crédit bancaire.
La vente à réméré est privilégiée lorsque le vendeur souhaite principalement racheter le bien et qu’il a besoin de dégager des fonds tout en continuant à jouir du bien. Dès qu’il peut, il rachète le bien à un prix convenu au départ.
✅ Chez Imotreso, nous sommes spécialisés dans les ventes immobilières à réméré ou avec complément de prix. Vous pouvez obtenir une étude en réalisant une simulation en ligne.
Avantages et risques de la vente avec complément de prix
| Les avantages de la vente avec complément de prix | Les risques de la vente avec complément de prix |
|---|---|
| Encaisser jusqu’à 70% de la valeur vénale du bien | Ne pas avoir revendu son bien avant la date limite |
| Continuer à occuper son bien pendant une période pouvant aller jusqu’à trois ans | Perdre son bien avec une décote |
| Rembourser des dettes sans passer par un nouveau crédit | Supporter un coût supérieur au financement bancaire : indemnité d’occupation, frais de notaire, marge pour l’acquéreur |
| Financer des travaux pour maximiser la valeur du bien | |
| Obtenir des fonds pour les propriétaires inéligibles au crédit bancaire |
Comment fonctionne la vente avec complément de prix ?
Les étapes de la vente avec complément de prix
| 1. Étude préalable | |
|---|---|
| Trouver un acquéreur | Consultez un organisme spécialisé dans les ventes immobilières de type "réméré". |
| Faisabilité | En fonction de la valeur de votre bien et du montant demandé, votre dossier sera éligible ou non à la vente avec complément de prix. |
| Offre indicative | Vous recevez une offre détaillant les conditions de l’opération. |
| 2. Acte notarié | |
| Réception du dossier chez le notaire | Le notaire instruit la vente et réalise toutes les démarches administratives. |
| Signature de la vente avec complément de prix | La vente avec complément de prix est signée devant un notaire, en présentiel ou grâce à une procuration. |
| 3. Occupation du bien | |
| Réception des fonds | Vous recevez les fonds quelques jours après la vente. |
| Jouissance du bien | Vous pouvez continuer à rester dans le bien ou le proposer à la location. Dans ce cas, vous encaisserez les loyers. |
| 4. Revente | |
| Mise en vente du bien | Le bien doit être proposé à la vente par l’ancien propriétaire qui s’occupe de tout : prix, agence immobilière, date de mise en vente. |
| Acte de vente | L’investisseur vend le bien au nouvel acquéreur et l’étude de notaire vous verse le complément de prix. |
Un acte de vente notarié
La vente avec complément de prix est un contrat de vente immobilier entre un acheteur et un vendeur. Ce contrat de vente est similaire à une vente immobilière traditionnelle, à l’exception de la clause de complément de prix qui est insérée dans l’acte.
L’acquéreur
L’acheteur réalise un investissement dans la pierre. Par conséquent, avant de signer, il va s’intéresser à la valeur du bien ainsi qu’à la liquidité du marché immobilier local. Il est difficile de trouver un acquéreur pour une vente avec complément de prix dans des zones où le marché immobilier est atone.
Fiscalité du complément de prix
Le complément de prix, qui vient s’ajouter à l’éventuelle plus-value initiale, est imposé au titre de l'année au cours de laquelle le bien a été cédé initialement. En effet, pour l’administration fiscale, le fait générateur de ce complément de plus-value est la première vente (la vente avec complément de prix), et non la revente à un tiers.
Exemple de vente avec complément de prix
Besoin client
Un couple de retraités a un coup de cœur pour un appartement d’une valeur tout frais compris de 400 000 €.
Ils possèdent une maison libre de crédit mais ne sont pas éligibles au prêt bancaire en raison de leurs âges et de leurs revenus. Leur maison est estimée au prix de 700 000 €.
| Besoin du client | 400 000 € |
|---|---|
| Patrimoine immobilier | 700 000 € |
Offre de vente avec complément de prix
Pour ne pas rater la perle rare, ils décident de financer l’acquisition grâce à une vente avec complément de prix de leur maison.
Un investisseur acquiert leur maison au prix de 450 000 euros avec un complément de prix déblocable pendant une durée maximale de 24 mois.
Ils réussissent ainsi à acheter leur nouveau bien. La trésorerie supplémentaire est utilisée pour engager des travaux de rafraichissement avant la mise en vente de la maison.
En contrepartie de l’occupation du bien, ils doivent verser une indemnité mensuelle de 3 000 €.
Revente du bien
Après travaux, ils trouvent preneur pour leur maison à une valeur de 720 000 €.
Lors de la revente du bien, ils encaissent le complément de prix.
| Prix de vente | 720 000 € |
|---|---|
| - Prix de vente avec complément | 450 000 € |
| - Marge pour l’investisseur | 23 000 € |
| = Complément de prix | 247 000 € |
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Mis à jour le 9 septembre 2024
