Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?

Le prêt relais sert à financer l’achat d’un nouveau bien préalablement à la vente de votre bien actuel.

Il existe deux grands types de prêt relais :

  • le prêt relais sec
  • le prêt relais adossé

Le prêt relais sec se différencie du prêt relais adossé par l’absence d’un crédit immobilier amortissable en plus du prêt relais. Il est l’unique prêt pour financer le nouveau logement et est essentiellement destiné aux propriétaires souhaitant acquérir un bien d’une valeur inférieure au bien qu’ils occupent actuellement.

À savoir

Les seniors représentent une part importante des souscripteurs de prêt relais sec. Le cas d’école étant un couple de retraités qui quitte une grande maison pour un appartement.

Comment marche le prêt relais sec ?

Un seul moyen de financement

Le prêt relais sec est souscrit par l’emprunteur si le montant dégagé par le prêt en plus de l’apport personnel est suffisant pour le nouveau projet immobilier. Il suppose généralement que le crédit immobilier soit entièrement remboursé.

Il est l’unique prêt souscrit pour l’acquisition du nouveau bien.

Le montant

Le montant varie en fonction de la valeur du bien immobilier. L’avance de fonds proposé varie entre 60% et 80% de la valeur du bien. Cela dépend du besoin de financement de l’emprunteur et de la liquidité du bien. Un compromis de vente rassure votre banquier et permet d’obtenir près de 80% de la valeur du bien.

Le remboursement

C’est un prêt avec un remboursement in-fine. Cela signifie que le remboursement du capital s’effectue en une seule fois lors de la vente du bien.

Les intérêts sont remboursés mensuellement ou dans leur intégralité en même temps que le capital. Cette seconde option augmente le coût du prêt relais.

Quelles conditions pour obtenir un prêt relais sec ?

Le taux d’endettement

Les banques vont calculer votre taux d’endettement qui constitue un critère important pour décider de vous octroyer le prêt relais. Ce taux correspond au rapport entre vos mensualités et vos revenus.

Dans le cas d'un prêt relais sec, les mensualités ne représentent en général que les intérêts et l'assurance du prêt relais puisque le capital est remboursé in fine. Cependant vous ne devez pas dépasser 35% de taux d’endettement.

Augmentation du taux d'endettement maximum autorisé

Ce taux était fixé à 33% mais, en janvier 2021, le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) l'a porté à 35% pour favoriser la capacité d’emprunt des ménages.

Les conditions relatives à l'âge et à l'activité profesionnelle pour l’obtention d’un prêt relais sec sont similaires à celles d’un prêt immobilier classique.

La valeur du bien immobilier

Outre votre profil d’emprunteur, les banques étudient attentivement votre bien immobilier. En fonction de sa localisation et de ses caractéristiques, la banque finance une partie plus ou moins importante du bien.

Pour un appartement situé dans une grande métropole dynamique, le financement peut parfois monter jusqu’à 80% de la valeur du bien. En revanche, pour un bien en zone rurale, le prêt atteint difficilement 60% de la valeur du bien ou est tout simplement refusé.

Les banques demandent une ou plusieurs estimations d’agence immobilière, voir une expertise immobilière pour les biens dépassant une certaine valeur.

Les avantages du prêt relais sec ?

Faire coïncider la vente de son bien avec son nouvel achat est souvent un exercice difficile qui peut vous contraindre à brader votre bien dans l’urgence.

En l’absence de prêt relais, vous pouvez également devoir passer par une période de location le temps de trouver votre nouveau bien.

Le prêt relais sec à l’avantage de vous apporter :

  • Des liquidités : le financement nécessaire à votre prochaine acquisition.
  • Du temps : vous pouvez vendre votre bien sans précipitation.
  • De la flexibilité : vous pouvez continuer à rester dans votre bien et éviter de multiplier les déménagements.

Le coût

La souscription d'un prêt relais va engendrer différents coûts :

  • Frais de dossier : environ 1 000 €
  • Taux d’intérêt fixe : ce taux varie en fonction de la qualité de votre dossier de financement (âge, revenus, situation professionnelle) et de l’indice Euribor qui correspond au taux moyen pratiqué par les banques pour se prêter entre elles.
  • Assurance emprunteur : elle est exigée par les organismes bancaires afin de prendre en charge le remboursement du capital en cas de décès ou d’invalidité.

Le remboursement du capital se fait intégralement au terme du prêt relais grâce à la vente du bien.

Le paiement des intérêts est mensuel ou en franchise totale. Dans ce second cas, vous réglez l’intégralité des intérêts à la fin, en même temps que le remboursement du capital. En revanche il n’y a pas de franchise d’intérêts pour l’assurance qui doit être payée périodiquement.

Les critères d’octroi d’un prêt relais sec sont stricts et les conditions financières onéreuses car l’opération est faiblement rémunératrice pour les banques. Elles ne perçoivent que quelques mois d’intérêts et une incertitude repose sur le prix de vente final du bien.

Durée de remboursement

La durée du prêt relais sec est généralement de 12 mois. Cette période est renouvelable suivant les contrats de prêt mais elle ne pourra pas dépasser 24 mois. Elle apparaît suffisante lorsqu’on sait qu’un bien immobilier met en moyenne 7 mois avant d’être vendu.

Attention

Le délai moyen pour vendre varie fortement en fonction de la ville et des caractéristiques du bien immobilier.

Exemple de prêt relais sec

Le prêt relais sec (et l’éventuel apport) doit couvrir l’intégralité du financement de la nouvelle acquisition. Il n’y a pas de prêt immobilier complémentaire.

Voici l’exemple d’un prêt relais sec pour un couple qui souhaite déménager.

  • Un couple souhaite vendre une maison d’une valeur de 300.000 € dont le crédit immobilier est intégralement remboursé.
  • Le couple désire acquérir un appartement d’une valeur de 195.000 €, soit 210.000 € frais de notaire inclus.
  • La banque octroie un prêt relais sec d’un montant de 210 000 € (70% * 300.000 €) qui permet au couple de financer l’acquisition.
  • Le prêt relais est fixé pour une durée de 12 mois, avec un taux d’intérêt de 1,4% et une assurance au taux de 0,4%, soit une mensualité totale de 298 €.
  • Le couple d’emprunteur trouve un acquéreur au prix de 280.000 €. Il rembourse son prêt relais de 210.000 € et conserve 70.000 € d'épargne.