L’assurance est-elle indispensable pour un prêt immobilier ?

Légalement, une banque peut tout à fait prêter sans assurance pour un projet immobilier. Mais dans les faits, les organismes bancaires contraignent leurs souscripteurs à prendre une assurance et refusent les dossiers pour lesquels l’assurance n’est pas acceptée.

L’obligation de souscription d’assurance n’existe pourtant dans aucun texte de loi, et souscrire un prêt sans assurance est tout à fait légal.

Quelques organismes spécialisés proposent des prêts immobiliers sans assurance mais uniquement pour des gros montants, généralement supérieurs à 500.000€, et avec une garantie hypothécaire.

Les principaux motifs de refus d’assurance de prêt

L’assureur refuse de couvrir des profils qu’il juge trop risqués. Les principales raisons sont :

  • L’âge du souscripteur : Le risque de maladie et de décès augmente avec l’âge. Au-delà de 70 ans, il est très compliqué d’obtenir une assurance décès.
  • La santé : Les maladies chroniques et les graves problèmes de santé sont pris en compte par l’assureur pour estimer le risque de défaut. Un questionnaire de santé est à remplir pour toute demande, et en cas de problèmes de santé un examen médical est requis. Si vous essuyez un refus pour des raisons de maladie, vous pouvez éventuellement bénéficier de la convention AERAS.
  • L’activité professionnelle : Les personnes exerçant une profession jugée dangereuse sont plus susceptibles d’être victimes d’accidents professionnels ou de maladies graves. Les assureurs tiennent compte de ces dangers pour prendre leur décision.

Comment souscrire un crédit relais sans assurance ?

Le prêt hypothécaire

Si vous disposez de revenus conséquents et d’un patrimoine important, il est possible que la banque vous accorde un prêt relais en faisant une croix sur l’assurance emprunteur. Pour favoriser votre dossier, il est nécessaire d’apporter un bien immobilier en garantie. Ce type de garantie est une hypothèque, qui est plus chère que les garanties traditionnelles.

Certains organismes sont spécialisés dans le prêt hypothécaire. Vous pouvez emprunter jusqu’à 50% de la valeur du bien apporté en garantie mais le montant du bien doit dépasser 500.000 €.

Les banques sont très frileuses à l’idée d’octroyer des prêts hypothécaires car la procédure est assez complexe. Elle demande la rédaction d’un acte notarié, et l’exécution de l’hypothèque nécessite beaucoup de temps en cas de défaut de l’emprunteur.

Le nantissement

Pour obtenir un prêt immobilier sans assurance, vous pouvez également mettre en garantie une partie de votre patrimoine financier pendant toute la durée du prêt. Ce type de garantie est appelé nantissement. En cas de défaillance, la banque se rembourse grâce au compte épargne, au contrat d’assurance vie ou aux actions apportés en garantie.

Pour bénéficier du nantissement, vous devez disposer d’un patrimoine financier proche de la somme prêtée par la banque. L’inconvénient est que les fonds nantis sont bloqués pendant la durée du prêt.

Conclusion

Le prêt hypothécaire et le nantissement sont deux solutions réservées à des propriétaires disposant d’un patrimoine substantiel.

Les principales assurances de prêt immobilier

L’assurance garantit le remboursement du prêt en cas de difficulté de l’emprunteur. Elle couvre les échéances de votre prêt immobilier en cas de décès, de perte d’emploi ou de soucis de santé.

L’assurance décès invalidité

L’assurance décès est une garantie indispensable pour souscrire un prêt immobilier. Elle protège les héritiers et les co-emprunteurs en cas de décès. Par exemple, si un conjoint co-emprunteur décède, l’assureur devra régler le capital restant dû proportionnellement à la part du conjoint dans le prêt.

L’assurance décès inclut une couverture invalidité. On parle d’assurance décès invalidité. Elle est en pratique imposée par les banques. Il existe trois garanties suivant le risque d’invalidité :

  • PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : Taux d’invalidité de 100%. Suite à une impossibilité définitive d’exercer son métier par l’assuré, l’assureur rembourse immédiatement et intégralement le capital restant dû.
  • IPT (Invalidité Permanente et Totale) : Taux d’invalidité de 66% à 99,9%. Consécutivement à une incapacité permanente et totale de l’assuré, l’assureur rembourse intégralement ou par mensualité le capital restant dû suivant la possibilité de rétablissement de l’assuré.
  • Assurance IPP (Invalidité Permanente Partielle) : Taux d’invalidité de 33 % à 66 %. Malgré son invalidité, l’assuré est en mesure d’exercer une activité professionnelle. L’assureur ne rembourse qu’une partie du capital restant dû ou des mensualités.

Le taux d’invalidité doit être constaté par un médecin choisi par l’assureur. La société d’assurance rembourse ensuite tout ou partie des mensualités en fonction du taux d’invalidité.

Assurance Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

L’ITT est une assurance facultative. Elle prend en charge tout ou partie des mensualités du prêt suite à un accident ou une maladie engendrant une incapacité temporaire de travail inférieure à 3 ans. Passé ce délai, c’est la garantie invalidité qui prendra le relai. Le remboursement des échéances du prêt est ainsi garanti pendant la période d’ITT. Toutefois, un délai de franchise et de carence sont souvent inscrits dans les contrats.

Délai de franchise : période se situant entre la survenance du sinistre et le début de prise en charge par l'assurance.

Délai de carence : période qui démarre juste après la souscription de l'assurance et pendant laquelle la garantie n'est pas encore active.

Votre incapacité à travailler doit être constatée par un médecin puis déclarée à votre assureur. Si vous répondez aux critères, vos remboursements d’échéances seront pris en charge par l’assureur.

Les remboursements par l’assureur prendront fin lorsque vous reprendrez votre travail ou partirez à la retraite.

L’assurance de prêt pendant une période de chômage

La garantie perte d’emploi rembourse tout ou partie de vos échéances en cas de chômage. Cette assurance est facultative et est censée vous protéger en cas de licenciement.

Malheureusement, les conditions sont souvent strictes pour pouvoir bénéficier de la prise en charge par l’assurance chômage :

  • Être en CDI au moment de la souscription
  • Ne pas avoir démissionné ou être licencié pour faute
  • Exercice de la garantie après un délai de carence et de franchise
  • Remboursement des indemnités rarement totales
  • Indemnisation souvent limitée dans le temps (4 ans)

Au vu de tous ces critères, il est souvent difficile de faire jouer son assurance perte d’emploi.