Trouver un bon locataire pour limiter le risque

Selon une étude le problème des loyers impayés représentait 42,7% des litiges entre bailleurs et locataires en 2015.

Avoir une sélection rigoureuse à la sélection du locataire permet de se protéger et minimiser les risques. Il convient de bien vérifier les pièces justificatives fournies par le futur locataire.

Voici la liste légale des pièces à fournir pour le locataire :

  • Une pièce d’identité
  • Le contrat de travail du locataire, si ce dernier est salarié
  • Les trois dernières fiches de paie
  • Le dernier avis d’imposition
  • Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur

Le propriétaire ne peut demander aucun autre document que ceux qui font partie de cette liste du décret N° 2015-1437. Dans le cas où le locataire est étudiant, retraités, professions libérales, artisans certaines pièces spécifiques peuvent être demandées.

Trouver un bon locataire c’est trouver un bon garant

Lorsque le locataire fait appel à un garant il convient de s’assurer de la solidité financière de celui-ci. Le décret N° 2015-1437 explicite les documents que le propriétaire peut exiger de la caution du candidat à la location :

  • Une pièce d’identité pour les cautions personnes physiques
  • Un extrait K bis de moins de trois mois pour les cautions personnes morales, ainsi qu’un justificatif d’identité du représentant de la personne morale
  • Un justificatif de domicile
  • Un document attestant les ressources de la caution (avis d’imposition)
  • Un document attestant de l’activité professionnelle de la caution (contrat de travail, attestation de l’employeur…)

Il est important d’affiner sa sélection bien avant la signature du bail.

Attention aux faux dossiers locatifs

Les dossiers falsifiés représentent près de deux dossiers sur dix pour les propriétaires particuliers. Ainsi pour éviter ces pratiques frauduleuses il convient de vérifier certains documents.

Vérifier l’avis d’imposition sur le site dédié du ministère de l’Économie et des Finances. Si celui-ci est exact, vous retrouverez les informations personnelles du locataire (Nom, date de naissance, adresse, etc.). Vous aurez donc accès aux informations inscrites sur les bulletins de salaire.

En règle générale, il convient de sélectionner des locataires qui correspondent à ces indicateurs pour minimiser le risque :

  • Les ressources financières du locataire représentent trois fois le montant du loyer, charges incluses
  • La caution solidaire doit provenir d’un proche (un parent par exemple). Ce dernier sera plus à même de réagir en cas d’impayés de loyer.

Souscrire à une assurance loyers impayés

L’assurances loyers impayés souscrite par le propriétaire auprès de l’assureur permet d’être protéger contre les loyers impayés. Elle permet :

  • D’être remboursé
  • De se décharger des procédures légales jusqu’à l’expulsion.

Déductible fiscalement, l’assurance loyers impayés permet donc :

  • De sécuriser la vérification du locataire en amont, afin de mieux se protéger contre les loyers impayés et les risques de faux dossier
  • De garantir contre les dégradations en fin de location, lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations et travaux nécessaires
  • De sécuriser le paiement des loyers intégralement
  • De libérer le propriétaire de toutes les démarches légales en cas de non-paiement de loyer de la part du locataire

Une agence de gestion locative pour limiter le risque

Ayant une réelle expertise dans ce genre de litige, une agence de gestion locative vous permettra de sélectionner le meilleur dossier pour éviter le risque.

Certaines propose ainsi une protection contre les loyers impayés par le biais d’une assurance GLI directement déduite de votre loyer. Le prix est autour de 2,5% du loyers seulement et elle vous protégera quasiment à 100%.

Ainsi se protéger contre les loyers impayés tout en continuant à investir sereinement dans l’immobilier en gardant l’esprit tranquille : c’est aujourd’hui tout à fait possible !