Qu'est-ce que la banque CKV ?

Un organisme spécialisé dans le crédit hypothécaire

CKV (Centrale Kredietverlening), désormais dénommée BankB, est un établissement bancaire belge spécialisé dans les prêts hypothécaires à risque. "À risque" signifie que les prêts sont destinés aux emprunteurs qui ne peuvent plus obtenir de financement dans le réseau bancaire traditionnel, y compris français.

Les raisons sont diverses : fichage FICP, historique de crédit dégradé, âge avancé ou situation professionnelle atypique, etc. Toujours est-il que CKV propose des solutions via un réseau de courtiers indépendants lorsque les banques classiques ont fermé leurs portes.

Les principales caractéristiques d'un prêt CKV

Sur le fond, comme sur la forme, un prêt hypothécaire CKV se distingue des crédits classiques.

D'abord, la durée de remboursement est nettement plus courte : comptez entre 5 et 15 ans, là où les banques traditionnelles proposent en règle générale 15 à 25 ans. Il y a donc une compression du calendrier, synonyme de mensualités mathématiquement plus élevées pour rembourser le même montant.

Ensuite, le coût du crédit reflète le risque accru assumé par CKV. Les taux pratiqués oscillent entre 5 % et 10 %, soit près du double des taux bancaires traditionnels qui tournent actuellement autour de 3,5 à 4,5 %. En clair, sur un emprunt de 100 000 € à 8 % sur 10 ans, vous remboursez au total 145 000 €. À titre de comparaison, le même montant à 4 % reviendrait à environ 122 000 €.

La garantie hypothécaire constitue un pilier du dispositif. CKV exige par principe une inscription de premier ou de second rang sur votre bien. Cela lui donne de facto un droit de saisie et de vente, mais uniquement en cas d'impayés prolongés. La banque examine la valeur de votre patrimoine immobilier pour déterminer le montant prêté (généralement entre 50 % et 70 % de la valeur du bien), plutôt que vos revenus mensuels.

Enfin, certains prêts fonctionnent en structure "in fine". Vous ne remboursez que les intérêts chaque mois, le capital étant exigible en une seule fois à l'échéance du contrat.

Pourquoi CKV accepte des dossiers refusés par les autres banques ?

CKV compense le risque pris par un triptyque de mesures :

  • Une garantie immobilière solide qui sécurise son investissement,
  • Des taux supérieurs en rémunération du risque accru,
  • Un montage contractuel strict.

Cette approche permet à des profils exclus du système bancaire d'accéder malgré tout à des liquidités, moyennant un coût significativement plus élevé.

Les difficultés fréquentes avec un prêt CKV

Mensualités trop élevées

Entre le taux d'intérêt élevé et la période de remboursement comprimée, les mensualités élevées qui semblaient tenables au départ posent parfois des difficultés. Il n'est pas rare que l'emprunteur accuse une baisse de revenus, des dépenses imprévues ou un changement de situation personnelle.

Refus de rachat bancaire

La situation se complique potentiellement lorsque vous tentez d'améliorer vos conditions. Une large majorité de banques traditionnelles refusent de racheter un prêt CKV, ou du moins d'intégrer ce type de crédit dans un regroupement de dettes. Le résultat est que vous restez prisonnier de votre contrat initial, sans aucune possibilité d'alléger votre charge mensuelle ou de bénéficier de taux plus avantageux.

Échéance finale impossible à payer

Pour les crédits structurés en in fine, une difficulté supplémentaire peut apparaître en fin de parcours. Après avoir remboursé uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt, vous devez soudainement trouver l'intégralité du capital emprunté. Si vous avez contracté 150 000 € et remboursé seulement les intérêts pendant 10 ans, comment réunir cette somme en une fois ? Sans revente du bien ou nouveau financement bancaire, cette échéance peut devenir très problématique.

Menace de saisie ou commandement de payer

Face aux impayés, une procédure à votre encontre peut être initiée par l'envoi d'un commandement de payer, puis aboutir à une éventuelle saisie immobilière. Compte tenu de la garantie hypothécaire inscrite sur votre bien, la banque dispose d'un droit de vente forcée pour récupérer les sommes dues. Le bien finit alors vendu aux enchères, bien souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle de marché.

Que faire quand on ne peut plus rembourser son prêt hypothécaire CKV ?

Il y a plusieurs solutions à explorer face à ces difficultés, avec des degrés différents de difficulté. Faisons le point sur chacune, ses avantages et ses limites.

Négocier un rééchelonnement avec CKV

La première voie consiste à tenter de négocier directement avec CKV un réaménagement de votre dette :

  • Étalement des mensualités,
  • Réduction temporaire des paiements,
  • Modification des conditions du prêt.

Cependant, cette option reste peu courante et très encadrée. Cela tient au fait que CKV n'a aucune obligation légale de renégocier. La banque aura tendance à privilégier l'exécution stricte du contrat signé. Si vous souhaitez emprunter cette voie, contactez donc rapidement votre courtier avant que les retards de paiement ne s'accumulent.

Vendre le bien

La vente classique de votre bien immobilier constitue une solution radicale... mais efficace. Elle permet de stopper l'accumulation des intérêts et de vous épargner une saisie immobilière. En vendant au prix du marché, vous augmentez vos chances de solder votre prêt CKV. Cette solution est pertinente si vous disposez d'une alternative de logement. L'inconvénient tient au fait que vous perdez votre patrimoine et devez trouver un nouveau lieu de résidence.

Opter pour une vente à réméré : la solution la plus utilisée quand CKV n'est plus remboursable

La vente à réméré représente une troisième voie. L'expérience montre qu'il s'agit d'une option particulièrement adaptée aux situations de blocage avec un prêt CKV. Ce mécanisme juridique encadré par le Code civil permet de vendre temporairement votre bien à un investisseur... tout en conservant la possibilité de le racheter ou de le revendre dans un délai pouvant aller jusqu'à 5 ans (en pratique ce délai est souvent limité à 3 ans).

Le principe du réméré

Concrètement, vous vendez votre bien à un acquéreur spécialisé. La vente s'opère en règle générale à un prix correspondant à 50 - 60 % de sa valeur réelle de marché. L'investisseur vous verse immédiatement cette somme, de quoi vous permettre de solder votre prêt CKV et de stopper net les procédures de recouvrement en cours.

Vous continuez d'occuper votre logement exactement comme avant, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle comparable à un loyer. Pendant toute cette période, vous conservez ce qu'on appelle une "faculté de rachat" exclusive. Dès que votre situation financière s'améliore, vous pouvez racheter le bien au prix convenu dès le départ. Ou le revendre au prix du marché actuel et empocher la plus-value.

Les avantages face à un prêt CKV

De nombreux clients d'Imotreso se trouvent précisément dans cette configuration : un prêt CKV devenu difficilement gérable, des banques qui refusent le rachat, et une menace de saisie qui se rapproche dangereusement. La vente à réméré leur offre alors une option tangible.

D'abord, vous évitez ou stoppez la procédure de saisie immobilière qui aboutirait à une dépossession pure et simple de votre patrimoine. Vous reprenez un certain contrôle sur la situation, ce qui change déjà la perspective psychologique.

Ensuite, vous soldez immédiatement votre prêt CKV grâce aux fonds apportés par l'investisseur. Cette opération stoppe net l'accumulation des intérêts et met fin aux procédures légales déjà engagées. Vous levez également votre fichage FICP, ce qui rouvre progressivement l'accès au crédit bancaire classique.

Vous continuez également à occuper votre logement sans bouleverser votre quotidien familial. Cette stabilité résidentielle est bienvenue, particulièrement si vous avez des enfants scolarisés ou des attaches locales importantes. Personne dans votre entourage ne sait que vous avez effectué cette opération.

Enfin, vous disposez d'une période allant généralement jusqu'à 3 ans pour racheter le bien ou le revendre dans de meilleures conditions. Ce sursis vous laisse le temps de rétablir votre épargne et votre situation financière globale, d'obtenir un nouveau financement bancaire classique, ou d'attendre une période plus favorable sur le marché immobilier pour revendre à un prix plus juste.

Un cas concret pour illustrer le mécanisme

Prenons un exemple illustratif avec Monsieur DUPONT, propriétaire d'une maison évaluée à 300 000 € en banlieue lyonnaise. Il a contracté il y a 5 ans un prêt hypothécaire CKV de 160 000 € à un taux de 8 %.

Ses mensualités s'élèvent à 2 030 € sur 10 ans, auxquelles s'ajoutent les charges habituelles de la maison.

Suite à une perte d'emploi, il accumule les retards de paiement. CKV lui envoie un commandement de payer et réclame le remboursement total du capital restant dû, menaçant de saisir sa maison. Les banques traditionnelles refusent catégoriquement tout rachat de crédit en raison de son fichage au FICP et de ses impayés récents.

La solution vient d'une vente à réméré orchestrée par Imotreso :

  • Monsieur DUPONT vend sa maison à un investisseur pour 180 000 € (soit 60 % de sa valeur réelle).
  • Cette somme lui permet de solder immédiatement et intégralement le crédit restant dû de son prêt CKV, stoppant ainsi toute procédure de saisie et levant son fichage FICP.
  • Il continue d'habiter sa maison exactement comme avant, en versant désormais une indemnité d'occupation mensuelle de 1 600 €, inférieure à ses anciennes mensualités de 2 280 €.

Cette réduction de charge mensuelle le laisse respirer financièrement pendant qu'il cherche activement un nouvel emploi. Il dispose maintenant de 24 mois pour se stabiliser du côté professionnel. Le projet de racheter sa maison au prix convenu de 180 000 € reste envisageable.

Alternativement, s'il préfère tourner la page et déménager, il peut revendre le bien au prix du marché (300 000 €) et récupérer la différence de 120 000 €.

Dans les deux cas, il a évité la catastrophe d'une vente aux enchères et conservé la main sur son destin immobilier.

Une solution adaptée pour sortir de l'impasse

Lorsqu'un prêt hypothécaire CKV devient ingérable, la vente à réméré offre une véritable alternative. Imotreso accompagne chaque année de nombreux propriétaires confrontés à cette situation et construit avec eux une stratégie fondée sur des éléments tangibles, réalistes, contextualisés. Si vous êtes en difficulté avec un prêt CKV, n'attendez pas que la situation se dégrade : agissez dès maintenant pour préserver votre patrimoine et reprendre le contrôle.