Besoin d’argent avant la vente de ma maison : quelles solutions existent ?
Depuis 2023, les délais de vente s'allongent sensiblement, frôlant les 8 à 10 mois dans certaines zones. Pour les propriétaires qui ont besoin de débloquer rapidement un capital, une telle attente est forcément problématique.
Il y a heureusement des solutions qui permettent de débloquer une partie de la valeur de votre bien... sans attendre la vente définitive.
Parmi ces solutions, la vente avec complément de prix. L'idée est d'obtenir jusqu'à 60 % de la valeur de votre bien en moins de 45 jours, tout en conservant le temps nécessaire avec l'idée de le vendre au meilleur prix.
1. Le prêt relais : la solution bancaire classique
Le principe du prêt relais
Le prêt relais est une option bancaire plus traditionnelle permettant de gérer la période de transition entre deux biens immobiliers. Il s'agit d'un crédit de courte durée, accordé en règle générale sur 12 mois renouvelable une fois (24 mois maximum). L'argent vous permet donc d'acheter un nouveau bien sans attendre d'avoir vendu l'ancien.
Le mécanisme repose sur une avance bancaire basée sur la valeur de votre bien actuel. Il constitue un véritable emprunt avec analyse de dossier, taux d'intérêt et assurance emprunteur obligatoire.
Les conditions d'éligibilité et les profils concernés
Les banques avancent en règle générale entre 50 % et 80 % de la valeur de votre bien, avec une moyenne autour des 70 %. Les critères d’éligibilité sont assez stricts. Les établissements privilégient typiquement les CDI et se montrent réticents face aux CDD, entrepreneurs ou professions libérales aux revenus variables.
Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35%, sachant que le prêt relais s'ajoute à vos autres charges. Les seniors peuvent rencontrer des difficultés liées à l'âge ou à l'obtention d'une assurance emprunteur à tarif acceptable. Cette solution convient principalement aux profils bancaires solides, en clair disposant d'une capacité d'emprunt et d'un bien facilement commercialisable.
Exemple de fonctionnement du prêt relais
Sur un prêt relais de 300 000 € à 4,5% avec franchise partielle (vous ne remboursez que les intérêts), comptez environ 1 125 € mensuels d'intérêts, auxquels s'ajoutent 75 à 150 € d'assurance.
Sur 12 mois, le coût total monte à 14 000 voire 15 000 €, sans compter les frais de dossier et de garantie. Une fois votre bien vendu, vous remboursez intégralement le capital emprunté.
2. La vente avec complément de prix : une avance sans crédit bancaire
Le principe de la vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix repose sur un mécanisme de transaction immobilière en deux temps. Vous cédez temporairement votre bien à un investisseur institutionnel, charge à lui de vous verser d'emblée une avance sur vente pouvant représenter jusqu'à 60% de la valeur expertisée.
La particularité tient au fait que vous conservez la jouissance de votre logement pendant 12 à 36 mois, le temps de trouver un acquéreur définitif. Lorsque la vente finale se concrétise, vous percevez le complément du prix, soit les 40% restants.
Il faut bien garder à l'esprit qu'il ne s'agit en rien d'un crédit bancaire, mais d'une cession immobilière encadrée par un notaire. Véritable alternative au prêt relais, elle vous permet de préserver votre capacité d'emprunt ultérieure.
Les conditions d'éligibilité et les profils concernés
Cette solution s'adresse aux propriétaires de biens situés en France métropolitaine d'une valeur minimale de 200 000 €. Résidence principale, secondaire, bien locatif ou local professionnel : tous les types sont éligibles, à condition d'être détenus en pleine propriété et librement cessibles. Les situations d'indivision conflictuelle ou de saisie judiciaire restent exclues.
L'aspect le plus intéressant tient au fait qu'il n'y a pas de conditions liées à votre situation personnelle. Aucune vérification de revenus, de solvabilité ou d'âge n'est effectuée. Que vous soyez retraité, entrepreneur aux revenus fluctuants, salarié en CDD ou même fiché à la Banque de France, vous pouvez théoriquement y prétendre.
L'opération repose uniquement sur la valeur de votre patrimoine et votre capacité à le commercialiser dans un délai raisonnable.
Vente avec complément de prix : exemple de fonctionnement
Prenons une maison estimée à 500 000 €. L'investisseur vous verse 300 000 € (60%) sous 45 jours dans la foulée de la signature de l'acte notarié. En contrepartie de votre occupation, vous versez une indemnité prépayée sur 12 mois d'environ 10 % par an, soit 30 000 €. Après déduction de cette indemnité et des frais de notaire, vous disposez d'environ 265 000 € de trésorerie immédiate.
Vous commercialisez ensuite votre bien pendant les 12 à 36 mois convenus. Si vous vendez avant les 12 mois, les indemnités non utilisées vous sont remboursées au prorata. Lorsque la vente se concrétise à 500 000 €, vous récupérez 200 000 € supplémentaires après remboursement de l'avance. Résultat : vous obtenez la pleine valeur de votre bien, sans décote !
| Critère | Vente classique | Vente avec complément de prix |
|---|---|---|
| Délai de trésorerie | 6 à 9 mois minimum | 45 jours en moyenne |
| Prix de vente | Valeur vénale | 50 à 70% de la valeur sous 45 jours, le solde sous 3 ans |
| Pression du marché | Forte (urgence, acheteurs frileux) | Faible (12 à 36 mois) |
| Conditions d'accès | Trouver un acquéreur rapidement | Bien ≥ 200 000 €, France métropolitaine |
3. Le viager : capital immédiat et rente à vie
Le principe du viager
Le viager est une institution du droit immobilier français. C'est l'option de prédilection pour les seniors souhaitant monétiser leur patrimoine tout en restant chez eux. Vous cédez votre bien en échange d'un bouquet (capital initial versé à la signature) et d'une rente viagère mensuelle jusqu'à votre décès. En viager occupé, vous conservez le droit d'habiter votre logement jusqu'en fin de vie.
D'autant que le régime fiscal est avantageux : seuls 30 à 70% de la rente sont imposables selon votre âge et le bouquet échappe totalement à l'impôt.
Viager : conditions d'éligibilité et profils concernés
Cette solution est pertinente pour les personnes d'au moins 70 ans souhaitant compléter leurs revenus de retraite. En particulier celles sans héritiers directs ou ayant anticipé cette décision avec leur famille.
Attention, le viager n'est pas sans inconvénient, à commencer par l'aléa. Personne ne peut prédire la durée du versement de la rente. Si vous vivez très longtemps, vous percevrez bien plus que la valeur initiale du bien. Mais en cas de décès prématuré, vos héritiers ne recevront rien de plus.
Cette incertitude rend le viager inadapté aux situations où l'objectif consiste simplement à obtenir des liquidités rapidement afin de financer un projet précis. De plus, le bien ne faisant plus partie de la succession, cela peut générer des tensions familiales.
Exemple de fonctionnement du viager
Prenons un appartement estimé à 400 000 €, occupé par une personne de 75 ans.
En viager occupé, une décote d'environ 40% est appliquée pour tenir compte du droit d'usage et d'habitation (DUH). La valeur vénale occupée s'établit donc à 240 000 €. Le vendeur perçoit un bouquet de 80 000 € à la signature, puis dans la foulée une rente mensuelle de 1 000 € (calculée selon l'espérance de vie statistique).
Si le vendeur vit 15 ans, il aura perçu au total 260 000 € (80 000 + 180 000 de rentes), soit davantage que la valeur vénale occupée initiale.
Quelle solution choisir selon votre situation ?
Le prêt relais conviendra davantage aux profils bancaires solides disposant d'un bien facilement commercialisable (et d'une capacité d'emprunt préservée).
Pour les propriétaires ayant besoin de liquidités immédiates sans contraintes bancaires, la vente avec complément de prix apporte beaucoup de souplesse. Pas de condition de revenus, pas d'endettement, et un délai de commercialisation étendu qui permet de céder son bien au meilleur prix.
Quant au viager, il s'adresse aux seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite.
